房产中介基础知识

　　房产中介基础知识_金融/投资_经管营销_专业资料。房产中介业务流程： 房地产中介业务大致分为房屋租赁、买卖两种。 一.房屋租赁 租赁：出租人、承租人通过中介机构,达成租房意向并签定房地产租赁契约的过程。 1..收集房源： （一）中介机构通过上门、电话

　　房产中介业务流程： 房地产中介业务大致分为房屋租赁、买卖两种。 一.房屋租赁 租赁：出租人、承租人通过中介机构,达成租房意向并签定房地产租赁契约的过程。 1..收集房源： （一）中介机构通过上门、电话、网络等方式收集房源，了解产权形式、产权人、共有人情 况，确立房源的真实性。 （二）详细询问并登记房屋座落、小区名称、楼号、单元、楼层、房号、面积、租金、配套、 装修、以前使用（是否一直租赁等）情况、现在室内状况，对房屋进行全面了解。 （三）了解小区水、电、气、暖的运行状况，落实水、电、气、暖、清洁、物管等相关费用， 做到心中有数，避免拖欠现象。 （四）了解小区周边商业网点、医院、公交车、大、中、小学、幼儿园等与居民生活息息相 关的情况，便于向客户介绍。 （五）协商房屋的月租金、付款期限、方式及金额度，有家具、家电等附属设施的还应 协商该项押金数额以便介绍。 （六）将收集到得房源信息登记造册输入微机，并及时地通过、、网络等发布 出去。也可电话告知与该房屋较近的同行，横向联合扩大信息发布渠道，提高成交率。 2.推介房源： （一）接待租赁客户时，首先应摸清其租房原因、租期、承受租金、付款能力，利用信息库 电脑配对，选择房源后及时联系房东确定看房时间。 （二）将配对房屋情况向客户做详尽介绍，及时告知外地客户看房所乘车次，到站地名，互 留联系电话，方便看房。 （三）房源无法与客户要求匹配，可推荐就近地段、价格、套型、楼层等房屋，一时不能满 足，应留下电话继续查找，或通过横向合作促成交易。 3.现场看房： （一）公司留有钥匙的房源属于自有存量房，是向客户首推之房源。在约好看房时间、地点、 联络方式，办理委托手续后由业务员带客户看房。 （二）无钥匙而房东又在室内居住的房源，看房前应分别与租、赁双方签定租赁委托书后方 可看房，防止双方跳墙。对于承租人因故不在房屋或不能到场，应让客户看到与之对应的房 屋，有个初步印象。 （三）带客户看自有存量房不能满足时，可就近选择证照、资质齐全的中介机构，说明意图 调取房源，最大程度地满足客户。 （四）对于客户所提出的疑问应正确回答，客观介绍房屋优劣，以室内摆设、布局、装饰等 作出引导和设计。对于客户提出房屋的不足之处要有充分的化解和引导的方法，提高成交率。 总之租房与买房客户的心理（要求）是不一样的，买房者对房屋的要求较高，看房 较细致，对结构、采光等硬性条件比较严格。而租房是临时行为，只要能达到其要求的 50% 以上即可满足。 4.签订契约： （一）租赁双方签定制式《房地产租赁契约》，租、赁、中介三方各执一份，中介应提醒出 租人持契约到房管部门办理备案登记。 （二）产权人应留产权证（或其它房产证明）复印件，客户应留单位营业执照及法人身份证 复印件，个人留身份证复印件给中介备案。 （三）对于契约所涉税收等问题，租赁双方应协商解决。对于企业租赁个人住宅作为办公、 居住用途，需要开具租赁的，应到当地地税部门办理，产权人、中介可以代为办理。 应严格按照上述步骤进屋的租赁，对于承租客户应仔细查阅核对身份证，杜绝 违法犯罪趁机钻中介的，逃避打击，给社会治安留下隐患，铸成大错。 二.房屋买卖 买卖：买、卖双方通过中介机构，达成买房意向并签定房地产买卖契约的过程。 1.收集房源： （一）按照上述租赁收集房源的五点收集和发布房源信息。 （二）了解产权人售房原因，实地查看小区及房屋状况，查验房产手续，合理评估房屋价值， 协商房屋报价并取得出售房屋委托书。 （三）画出该房屋的平面图，有条件的应实地、，通过微机等工具让客户在实地看 房前对房屋情况等有初步了解。 2.推介房源、接受委托、实地看房： （一）按照租赁推介房源的方式推介房源，但在实地看房前一定要与客户鉴定《购房委托书》， 载明所购房屋的具体情况，将客户的身份证号、电话登记清楚，由委托人当面签名，确立法 定委托关系。 （二）根据产证发放日期向客户介绍房屋所涉及的一切收费项目，对于房改房、职工集资建 房所涉及规费以外的税费，以及需要交纳营业税、个税的房屋，应提前讲明、算清，不要因 遗漏带来客户不满。 （三）请业主配合说明房屋使用情况，使购买人对卖房成因有所了解。根据客户要求和房屋 结构，指导客户在不违反小区物业规章的前提下，如何拆改墙面或窗户以及上、下水管道等。 （四）介绍物业周边情况、小区状况、当地风俗、邻居情况；楼房建筑年代、物业服务、收 费情况；夜间查看小区公共照明、车辆停放、安防状况、门禁制度，全面掌握与房产相关的 资料。 3.签订契约： （一）客户选定房源后应按房产价值 10%收取定金（不足 1 万元的按 1 万元收取），并将 50% 定金转交给产权人，置压产权证，从而形成互相牵制的局面，便于办理过户手续。 （二）持产权证、产权人身份证到房管局核档，确定房屋有无抵押、置压、典当、查封，是 否具备交易条件，如无意外情况及可告知双方确定成交日期（核档证明有效期为五个工作 日），应保留核档收费的收据。 （三）签订制式《房地产买卖契约》、 买卖双方持上述表格及卖方夫妻结婚证、身份证复 印件，买 方身份证和双方印鉴到交易大厅面签《询问》，办理过户手续，取得过户收 件单，交清房款，交易完毕。购房人持收件单在 20 个工作日后到产籍处交纳契税领 取产证。 （四）对于产权清晰而暂无产证，但持有住房证（注明全产权）或《拆迁协议书》的客户， 在确定购房意向后应及时办理公证，对能更名的房屋应尽量配合双方办理更名手续。办理买 卖房屋公证时应在公证人员的面前办理房款交割手续。 （五）对于采用公积金或商业贷款形式购买二手房，应先确定贷款人资格，请评估公司、担 保公司先行看房评估，待相关部门审批后再行过户。取得产权证后办理他相证，换评估 报告，然后放款。 4.房屋交割： （一）所要交易的房屋原则上应腾空，若遇有租赁客户还在租赁该房屋时，应征得承租人书 面同意腾房（有关为两个月）或重新与购房人签订租赁契约。 （二）交割时原产权人应将此房之前所产生的水、点、暖、物业、收视清洁等费用一并清缴， 无拖欠费用时方可交割。 （三）购房人应查验室内留存的设施、家具，造表后双方签字以确定。对于原业主暂时无法 搬离的家什，应在该表上注明搬离时间。 （四）售房人应向购房人书写收款凭证，确定上述几项无时向购房人交接房门钥匙、电、 气卡，物业收费清单等，至此交割完毕。 房屋买卖中办理过户和房屋交割可同时进行，也可提前协商好先过户后交割。需要 注意的是房屋腾空是前提，如果房屋正在租赁，应提前与承租人协商好，或提前解约或重新 签定租赁契约，从而减少横生枝节善意购房者权益。 房地产中介机构业务流程一般大致如此，除一些外来大规模中介连锁机构进驻（加 盟）时，随身带来原有业务流程与之有些区别外，传统中介基本按此流程运行。不论什么经 营方式，只要能够起到为买卖双方牵线搭桥、促成交易，并且能够充分保障交易安全就是可 取的。 房产中介相关名词 1、 房产 是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出 租出售或作其它用途的房屋。 2、 地产 是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根 本区别也就是有属关系。 3、 房地产 是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种 （所有权、管理权、转让权等）。 4、 房地产业 是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服 务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 5、 房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6、 土地开发 是将“生地”开发成可供使用的土地。 7、 土地所有制 现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集 体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区 的土地法律属于国家所有的以外，属于集体所有；宅和自留地、自留山，属于集体 所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规 定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有， 也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往 是不一致的。 8、 集体土地 是指农村集体所有的土地。 9、 征用土地 指国家为了公共利益的需要，可依照法律对集体所有的土地实行征用。 10、 土地的使用年限是如何确定的？ 凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家执行。 即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、 旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十 年。 一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。 房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。 房产是房屋及其的总称，地产是土地及其的总称； 房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其构成的 财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、等) 房地产按类型分为：1、住宅用(70 年)；2、生产用(50 年)；3、经营用(门头等，50 年)；4、 行政用(市、法院等，50 年)；5、其他用(学校，博物馆等)。 二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。 房地产产业的主要内容： 1、 土地的开发和再开发； 2、 房屋的开发和建设； 3、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)； 4、 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)； 5、 房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)； 6、 房地产物业管理； 7、 房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。 三、房地产的特性 1、房地产的固定性：土地是自然生成物，不可移动，房屋是建筑在土地上的，因 此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理的； 2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同的房地产价值也不相同； 3、房地产的高质耐久性； 4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可 再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占 国民生产总值的 10%。 名词解释 一、基本参数 ※ 复式：区别于跃层，受跃层，经济型跃层结构(上下不一样高)； ※ 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住 宅； ※ 进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)； ※ 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~较舒适)； ※ 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度; ※ 静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度; ※ 户型：根据家庭人口组成情况和国家的居住面积定额所确定的每户居室； ※ 建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与 用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用 率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、 防爆等方面的空间要求，并足够的道、绿化和户外活动场地。 ※ 三通一平：通常指施工现场达到：通、电通、水通，土地平整。 ※ 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：通、上水通、雨污水通、电力通、 通讯通、热力通、煤气通，场地平整。 与产权有关的概念 房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人的全能， 是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律所有的。 房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表对房屋所有权以及上述产生的 抵押权等房屋他项进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权 登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权主题一致的原则。 房地产权登记：通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项登记) 城镇房屋所有权登记是人民为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房 屋所有权的手续，在登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登 记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房 屋产权管理的主要，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施 有效的管理 共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的主体，即共有人，在实践中又有 按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共 有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上人对全部共 有的房地产享受同等的，并承担相等的义务。 房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所 有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的，待借款还清，产权 人收回房契抵押即告终结。 过户：即更换房屋承租人姓名。 三、与面积有关的概念 ※ 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、 辅助面积和结构面积 ※ 公摊面积： 1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用 房和管理用房的建筑面积； 2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的 50% ※ 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积 ※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积 ※ 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。 ※ 使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。 ※ 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。 ※ 结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等 所占面积的总和。 ※ 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼 75%；写字楼 70%； 商场 65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。 房屋 一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱 乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在米以上的永久性场所。但根据某些地方的生活 习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。 商品房 是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。 房改房 已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民有关城镇住房制度政策 ，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工 个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在 5 年后归职工个人所有。 存量房 是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。 集资房 一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税 费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也 可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。 微利房 亦称微利商品房，指由各级房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高 于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。 平价房 是根据国家安居工程实施方案的有关，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象， 通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。其建房土地由划拨，配售对象 及配售价格由管理部门审核认定。 解困房 是指各级地方为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建 的住房。 再上市房 是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。 廉租住房 是指和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提 供的租金相对低廉的普通住房。 花园式住宅 也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼， 建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。 公寓式住宅 相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层 内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一 些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。 安居工程住房 是 指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住 房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售 给高收入家 庭。成本价由和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施 建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民承 担，一半计入房价）、1%－ 3%的管理费、贷款利息和税金等 7 项因素构成。 经济适用住房 是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行 行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行 指导价，按保本微利的原则确定。 房产中介信息化建设现状及发展趋势 房产中介行业的信息化建设，多数的中介公司对信息化建设建设都有自己不同的理解， 其实房产中介信息化建设包括许多方面的内容。现阶段一部分中介企业和行业内人士凭借着 对网络信息化认识的领先优势，利用自己所掌握的资源，率先建立起自己的网络信息发布平 台，利用自己的平台获取更多的信息资源和优势。事明，他们的尝试和实践是正确的、 有益的 房产中介信息化建设现状： 国外房产中介信息化现状： 国外的房地产中介已发展了近百年的历史，不论买卖存量还是增量房地产几乎都是通过 中介进行交易，所有买房信息都通过经纪人协会传送。房地产中介行业凭借电子商务化早已 获得了飞速的发展。如今，欧美绝大多数房地产中介服务公司早已将自己的房源信息系统和 无所不在的互联网“牵手”在了一起。 数据显示，在美国，房地产交易有 85％是通过中介服务交易而成。 其中信息技术的应 用十分广泛。1997 年以来,美国房地产经纪人协会的 70 多万名中, 上网人员的比例已经从 27 增加到 72；平均有 90 的经纪人拥有电脑,60 的经纪人使用 E-mail 与客户联系；60 的房地产公司在互联网上建有自己的 网站,72 的房地产公司直接通过网络 与客户洽谈业务。 国内房产中介信息化现状： 第一、 第二、 第三、 第四、 缺乏对信息化建设的正确认识。很多中小房地产中介简单地认为只要自己建一个 网站，往网站里放几张图片和发布几条信息企业就信息化。 管理者的心态。企业信息化失败的原因很多一部分来自于管理者的认知因素，由 于缺乏企业内部领导、管理人员和职工的支持，尤其是管理者的支持常重要 的。 停留在表面应用层次上,而没有深入到企业的运行、管理的各个环节。企业的信息 流通不畅、信息对称性不够。企业领导的、资源调配、任务分配、执行情况 的管理不够完善 信息化基础管理工作薄弱, 业务流程部缺乏规范性，管理制度体系薄弱，项目管 理混乱制约了企业信息化的发展。 房产中介信息化建设大概包括以下几个方面： 房产中介公司对外的信息发布 对于中小型的中介公司来讲，多数公司现在的信息化建设是做的信息发布平台的建设， 既建立中介公司自己的网站，或者利用第三方的平台进行信息的发布。一个中介公司建立自 己的网站大概需要的花费根据规模在 1000—5000 元不等，以后每年的投入大概在 300 元/ 年。需要的投入也不是很大（主要是 一次性的），中介公司完全可以根据自己的意愿来设 计自己的网站。建立公司网站可以宣传公司的形象，给客户良好的印象，同时客户也可以在 不同的地区不同的时间看到贵公司的信息，不一定需要客户到公司的门店来。客户也可以在 网站上留下自己的需求信息等内容。 利用第三方的平台进行信息的发布就是在门户网站上发布公司的信息，花费根据不同网站的 日访问人数也是不同的，在 500—1000 元/月左右。在门户 网站上发布信息每天看到的人比 较多，效果很明显。公司对外的信息发布是面向最终客户的平台，不光是信息的发布，还是 一个公司对外宣传的窗口。在现在网上找房人越来越多的情况下，利用外网寻找最终客户也 是房产中介扩大业务的一条可行之。 房产中介公司的内部网络建设 房产中介公司的内部网络建设由于公司规模的不同是有不同的侧重点的。 对于大型的中介公司来讲，进行公司内部的网络建设强调的是： 信息交互的速度和成本的节约。由于分店间的信息需要快速的传递，传统模式下的纸张 或电 话形式会产生不必要的成本，信息的及时性正确性也不能，所以大型中介公司要 建立自己的内部网络。 对中小公司来讲，内网的建设就包含两个方面的内容： 一是如何把所有中小型中介联合起来，提高公司的竞争力， 二是如何利用网络来提高自己公司的业务水平。帮助提高业务量。由于大多数中介企业一直 沿用着传统的手抄笔耕式靠人脑记忆的信息管理模式进行经营活动，不可避免地引发管理成 本提高、信息反应滞后和服务效率低下等问题 总的来讲中介公司传统服务中多采用传统的方式，如“扫街”、派发、守店面等方式， 造成服务效率低下且成本相对很高。 如今，利用互联网收集房源和寻找客源的过程已十分便捷、及时，与传统的信息收集模式形 成了巨大的反差。不少中介公司也意识到了信息化建设在信息收集，管理等方面的绝对优势。 此 外，互联网还是巨大的知识信息库，包含了各种房地产政策、法律法规、金融知识等一 系列有助于提高中介人员从业水平的信息、资料，是和学习经验的最佳方式，也是中介 公司市场的新窗口和赢得更多商机的新战场。 房产中介信息化发展趋势： 结合我国房地产中介行业的现状和网络化经营模式的特点，房产中介公司，实现销售流 程的自动化，轻松自如地进行各项统计分析，资源共享，客户分析管理、制订市场营销策略 等诸多环节。 整个房地产中介行业未来将向专业化、规范化、精细化的方向发展。目前阶段,需将电 子商务和传统经营方式相结合的道,即以中介企业 内部局域网为基础,以电子商务系统为 依托,兼顾传统的电话热线服务、营业网点窗口服务和上门服务等方式,构建房地产中介行业 的信息化。从而才能在销售过程中可以减少繁琐的日常事务，提高营销及客服工作效率，实现 更加专业化的管理。拓宽营销渠道，全面提升企业市场竞争力。 房地产中介行业信息化的优势分析 房产中介信息化可节约营运中的各项业务成本，并大大提高工作效率。 房产中介信息化的开展使信息资源在企业内部得到共享。并且使原始信息在从传递到决 策过程中，反馈时间大大缩短，决策层与基层、各部门之间的沟通更加快捷，管理更加 直接。由于信息化在管理中发挥的作用，拉近了管理层与各基层之间的距离。 适应连锁化的特点，系统能够分布在各个门店中。 安全性高。客户资料、楼盘资料不会能随人员流动外泄 总部能够随时获得销售人员、各门店的销售业绩、楼盘销售统计等资料； 通过因特网、公共场所的查询系统，让随时获得所需要的楼盘信息，使公司获得潜在 的销售机会，提升公司品牌形象。

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